Ob Berlin, München oder Hamburg – in allen deutschen Großstädten haben Airbnb sowie andere Internetportale (und hohe Hotelpreise) dafür gesorgt, dass Eigentümer und Mieter ihren Wohnraum für Gäste zur Verfügung stellen, die eine vorübergehende Unterkunft in der Stadt benötigen. Häufig sind es Handwerker auf Montage, Studenten, Auszubildende oder Schüler, die zum Ausbildungsbeginn keinen Platz zum Schlafen gefunden haben oder einfach nur Feriengäste, die sich die Stadt anschauen wollen und eine günstige Unterkunft suchen.
Für viele Vermieter solcher „Ferienwohnungen in Wohnraum“ ist diese Möglichkeit eine willkommene Gelegenheit, ein paar Euros nebenher zu machen. Insbesondere für diejenigen, die aus beruflichen oder privaten Gründen häufig für längere Zeit unterwegs sind, ist dies manchmal sogar der einzige Weg, die immer weiter steigenden Mieten in der Großstadt zu finanzieren.
Missbrauch ließ den Staat gegensteuern
Allerdings hat dieses Geschäftsmodell zunehmend auch zum Missbrauch eingeladen. Denn mit ein bisschen professionellem Ehrgeiz konnte man leicht Beträge erzielen, die die eigentlichen Kosten der Wohnung deutlich überstiegen. Wenn beispielsweise jemand bei seinem Partner einzog, gab man die Wohnung nicht auf, sondern vermietete sie an Feriengäste. Mancherorts wurden auch extra zu diesem Zweck Wohnungen angemietet – dank der sprudelnden Einnahmen war es auch kein Problem überhöhte Mieten zu zahlen. „Normale“ Wohnungssuchende gingen leer aus.
So war es kein Wunder, dass die Gemeinden damit begannen, gegenzusteuern. In Hamburg gilt zu diesem Zweck das Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG). Um einer sogenannten „Zweckentfremdung“ vorzubeugen, wurde unter anderem für die zeitweise Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung ein Bußgeld bis zu einer Höhe von bis zu 50.000 € angedroht. Allerdings ging die Verwaltung – in Hamburg sind die Bezirksämter und dort das Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt zuständig – davon aus, dass keine Zweckentfremdung im Sinne des Wohnraumschutzgesetzes vorliegt, solange man noch seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hatte. Bis Ende 2018 galt, dass man seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat, wenn man diese mehr als sechs Monate im Jahr nutzte. Das andere Halbjahr konnte die Wohnung also als Ferienwohnung vermietet werden (soweit das der Eigentümer der Wohnung und die Nachbarn mitmachten).
Aus sechs Monaten werden acht Wochen
Dieser bisher relativ weite Spielraum, seine Wohnung komplett als Ferienwohnung zu vermieten, wird seit dem 1. Januar 2019 stark eingeschränkt. In § 9 Abs. 2 Satz 5 des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes wird jetzt definiert, dass eine Zweckentfremdung nur dann nicht vorliegt, wenn eine andere Nutzung des Wohnraumes als zu Wohnzwecken maximal an acht Wochen innerhalb eines Kalenderjahres erfolgt. Für diese Änderung gibt es keine Übergangsregelung, sie gilt auch für bereits bestätigte oder zukünftige Buchungen.
Soweit bereits Vereinbarungen zur Vermietung getroffen wurden, die eine Gesamtdauer von acht Wochen überschreiten, müssen diese Buchungen gegebenenfalls storniert werden. Dies kann unter Umständen sogar Schadensersatzansprüche der enttäuschten Übernachtungsgäste nach sich ziehen.
Big Brother im Ferienwohnungsgeschäft – Registrierungspflicht für Anbieter
War es bisher so, dass die Vermieter von Ferienwohnungen nur dadurch „aufflogen“, weil Behördenmitarbeiter die einschlägigen Portale wie Airbnb, Quoka, markt.de oder eBay-Kleinanzeigen durchsuchten und gegebenenfalls anhand der Bewertungen einschätzen konnten, ob eine Wohnung an mehr als sechs Monaten im Jahr vermietet wurde, müssen sich ab sofort und bis spätestens zum 31. März 2019 alle Anbieter registrieren lassen, § Abs. 5 HmbWoSchG. Dabei wird eine „Wohnraumschutznummer“ vergeben, die auch in den Vermietungsangeboten auf den Plattformen genannt werden muss. Jede Vermietung als Ferienwohnung muss außerdem innerhalb von zehn Tagen nach Vermietungsbeginn der zuständigen Behörde angezeigt werden. Erfolgt keine Anzeige, erlischt die Wohnraumschutznummer – damit würden dann auch Angebote illegal, die sich noch in der genehmigungsfreien Größenordnung von acht Wochen Vermietung im Jahr bewegen.
Auf diese Art und Weise will das Bundesland die Lücken in der bisherigen Gesetzgebung schließen und letztlich jeden Anbieter von Ferienwohnungen – egal ob privat oder gewerblich – zwingen, „ins Licht“ zu treten.
Bußgelddrohung massiv erhöht
Flankiert werden diese erheblich verschärften Regelungen durch eine massive Erhöhung des angedrohten Bußgelds. Bis zu 500.000 € kann ein Verstoß gegen das Wohnraumschutzgesetz jetzt kosten. Dabei muss man betonen, dass es sich um den Höchstbetrag handelt und – wie eigentlich immer bei Bußgeldern – eine solche Summe nur in den seltensten Fällen tatsächlich droht, geschweige denn verhängt wird.
Aber vor dem Hintergrund, dass die Bußgelddrohung bisher „nur“ bis zu einem Betrag von 50.000 € reichte, wird deutlich, dass der Gesetzgeber die „Daumenschrauben“ jetzt viel fester anziehen will. Gleichzeitig hat die Stadt die Zahl der Sachbearbeiter, die nach nicht registrierten Wohnungen suchen und die Einhaltung der neuen Regeln überwachen, erhöht.
Auch das Finanzamt wartet schon
Mindestens ebenso unangenehm kann es werden, wenn das Wohnraumschutzamt zukünftig die Steuerbehörden informiert und die Registrierungsdaten der Vermieter weiterleitet. War es bisher wohl eher unüblich, dass jedenfalls diejenigen, die ihre Wohnung nur ab und zu mal für ein paar Tage weiter vermieteten, diese zusätzlichen Einnahmen bei der Steuererklärung angegeben haben, sollte sich das jetzt ändern. Ansonsten werden sich in der nächsten Zeit sicherlich die Briefe des Finanzamtes häufen, in denen dem Steuerpflichtigen vorgehalten wird, er habe Mieteinnahmen gehabt und diese möge er dann jetzt einmal benennen.
Anwaltstipp: Wer Post vom Wohnraumschutz bekommt (in Hamburg ist das Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt zuständig) sollte das keinesfalls ignorieren. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie aber bitte, dass dies regelmäßig mit Kosten verbunden ist.
